Si eres propietario de un piso alquilado, este año acaba el contrato de alquiler, y no quieres continuar alquilándolo, debes notificárselo al inquilino un mes antes de que acabe el contrato. Si no lo haces el contrato se prorrogará un año más ¿Cómo notificar al inquilino?
Si eres inquilino y has recibido el aviso de un burofax del propietario y sospechas que no quiere renovar el contrato de arrendamiento ¿Qué debo hacer? ¿Qué sucede si no recojo el burofax?
Establece la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante la LAU), en su artículo 9 que la duración del contrato de alquiler de vivienda es libremente pactada por las partes. No obstante, inmediatamente después establece un límite mínimo al propietario, estableciendo que el contrato se prorrogará obligatoriamente hasta tres años a elección del inquilino. Es decir, si el inquilino quiere quedarse en el inmueble, el propietario tendrá que respetar ese mínimo de tres años.
Ejemplo:
Si se firma el día 20 de mayo de 2016 un contrato de arrendamiento de un año de duración, llegado el día 20 de mayo de 2017, si el inquilino quiere seguir con el contrato, éste no finalizará sino que se prorrogará automáticamente otro año, y posteriormente, llegado el día 20 de mayo de 2018, se prorrogará de nuevo hasta el día 20 de mayo de 2019, transcurriendo finalmente un total de 3 años (desde el 20 de mayo de 2016 hasta el 20 de mayo de 2019).
Posteriormente, el artículo 10 establece que, si llegados los tres años desde que se firmó el contrato, ninguna de las partes (propietario o inquilino) comunica a la otra su voluntad de no continuar el contrato, éste se prorrogará por otro año más. Para que esto no sea así el propietario deberá notificar al inquilino 30 días antes de que finalicen los tres años su voluntad de no renovarlo.
¿Cómo realizar entonces esta notificación para que sea efectiva? ¿Puede ser una comunicación verbal? ¿Debe ser por escrito o mediante burofax para que quede constancia de que se ha recibido? ¿Qué pasa si el inquilino no recoge las comunicaciones que le envío?
El artículo 10 deja claro que la notificación debe realizarse con 30 días de antelación a la finalización del contrato de alquiler. En cuanto a la forma, establece la jurisprudencia que basta con la mera comunicación a la otra parte de la no voluntad de continuar con el contrato de alquiler. Dice la Audiencia Provincial de Madrid que “basta la notificación de la voluntad contraria a la prórroga o a la renovación” [1]. Es decir, puede ser una comunicación verbal o escrita, ya que el artículo 10 no exige una forma determinada. El problema de la comunicación verbal es que es muy difícil de probar que se ha realizado en caso de que haya algún conflicto. Por eso siempre es aconsejable comunicar al inquilino la voluntad de no continuar el contrato por escrito y con acuse de recibo.
Sin embargo, ¿qué ocurre si se intenta en múltiples ocasiones comunicar al inquilino que no se quiere prorrogar el contrato, pero éste rechaza las cartas, llamadas, e incluso requerimientos notariales hechos por el propietario? La Audiencia Provincial de Madrid entiende que esta actitud del inquilino no puede afectar a la buena fe del propietario que trata de comunicar su voluntad de no renovar el contrato y esta comunicación será válida a efectos de que no se prorrogue el contrato. En este sentido la Audiencia clarifica que “No se le puede exigir al propietario un quehacer imposible debido a los obstáculos puestos [por el inquilino] para recibir dicha notificación, por saber o intuir que no se va a querer renovar el contrato”[2]. De igual modo, la Audiencia dicta que si “el propietario utiliza todos los medios a su alcance para que así sea, de modo que solo impide conocer el contenido de la misiva la voluntad obstativa o renuente del inquilino a quien va dirigida”[3], en ese caso, dicha notificación al inquilino será válida.
En conclusión, podemos decir que no existe una forma determinada de comunicar a la otra parte la voluntad de no continuar con el contrato de alquiler. Únicamente es necesario que se realice con 30 días de antelación su finalización. No obstante, es aconsejable, para evitar problemas, realizar la comunicación mediante burofax con acuse de recibo. En caso de no atender la otra parte a los intentos de comunicación se puede intentar como medida de emergencia, requerirle notarialmente. Si ninguna de estas formas tiene éxito, debido a la mala fe de la otra parte, la no recepción de la notificación no será obstáculo para que la notificación sea válida y, en su caso, no podrá ser una razón para obtener una sentencia favorable al inquilino en un procedimiento judicial.
[1] Audiencia Provincial de Madrid. Sección 9. Sentencia de 28 de septiembre de 2005.
[2] Audiencia Provincial de Madrid. Sección 21. Sentencia de 21 de abril de 2009.
[3] Audiencia Provincial de Madrid. Sección 13. Sentencia de 13 de diciembre de 2007.
